Evo gdje je najlakše, a gdje najteže kupiti stan u Hrvatskoj

Publikaciju je po narudžbi Ministarstva graditeljstva i prostornog uređenja izradio Ekonomski institut Zagreb (EIZ), a predstavlja analizu glavnih trendova na tržištima stanova i apartmana, obiteljskih kuća, poslovnih prostora, poljoprivrednog, građevinskog i šumskog zemljišta. 

Indeks priuštivosti koji su za 2016. godinu izračunali stručnjaci EIZ-a prikazuje odnos medijalne cijene stana ili apartmana po metru kvadratnom u pojedinoj jedinici lokalne samouprave, te prosječnog godišnjeg prijavljenog ostvarenog neto dohotka po zaposlenom.

Veći indeks predstavlja manju priuštivost, a niži indeks veću razinu priuštivosti stana. Medijalna cijena pak znači da je u određenoj jedinici polovica nekretnina imala manju, a polovica višu cijenu od navedene.

Taj indeks je najviši u Podgori koja se nalazi na Makarskoj rivijeri, gdje premašuje 30 posto, što znači da je za jedan kvadratni metar stambenog prostora potrebno izdvojiti više od 30 posto godišnjeg neto dohotka. Tamo gdje treba izdvojiti 20 do 30 posto godišnjeg dohotka nalaze se Baška Voda, Bol, Dubrovnik, Hvar, Opatija, Primošten, Sukošan, Tisno, Rogoznica i Vrsi, isključivo općine koje imaju izlaz na Jadransko more.

Čak 90 jedinica lokalne samouprave nalazi se u kategoriji od 10 do 20 posto, dok 42 jedinice s najnižim indeksom priuštivosti se uglavnom nalazi na istoku zemlje, u središnjoj Hrvatskoj, Lici i Gorskom kotaru.

Analiza pokazuje da mjesta u kontinentalnoj Hrvatskoj imaju mnogo priuštivije stanovanje u odnosu na primorske lokalne jedinice. Zanimljivo je da se na rang-listi od 143 jedinice njih prvih 81 nalazi na Jadranu.

Grad Zagreb kao cjelina se nalazi na tek 82. mjestu, no za njega se analiza radila i na razini katastarskih općina, kojih je ukupno 50. Kako navodi Marina Tkalec s EIZ-a koja je predstavila analizu, tu se cijene uvelike razlikuju, a u onim središnjim gradskim općinama, pa čak i onima prema zapadu i istoku, "cijene su i dalje vrlo visoke te vrlo malo priuštive".

No, zbog većih plaća, cijene su u Zagrebu u odnosu na jadransku Hrvatsku, a pogotovo u odnosu na ostatak Hrvatske, nešto priuštivije, kaže Tkalec.

Tkalec napominje da postoji jasna korelacija između turističke djelatnosti i cijena stanova.

"U jedinicama lokalne samouprave gdje imamo nizak broj ostvarenih turističkih noćenja i cijene stanova su niske. Tamo gdje imamo visok broj ostvarenih noćenja, i cijene stanova će biti visoke", kaže Tkalec. 

Pritom se procjenjuje da je 10-postotno povećanje broja noćenja turista povezano s većim cijenama stanova za oko 96 kuna po kvadratu.

U šest godina više od pola milijuna transakcija nekretninama

Na tržištu nekretnina u razdoblju od 2012. do 2017. godine ostvareno je 536.811 transakcija, pri čemu ih se najveći broj, nešto više od 220 tisuća, odnosi na transakcije poljoprivrednim zemljištem.

Stanovi i apartmani su ostvarili ukupno nešto više od 103 tisuće transakcija, a građevinska zemljišta njih oko 74 tisuće. 

Kako stoji u analizi, ukupna vrijednost transakcija u 2012. godini iznosila je 22,4 milijarde kuna da bi u 2017. godini dosegnula 27,8 milijardi kuna što predstavlja 7,7 posto bruto domaćeg proizvoda (BDP) RH te godine.

Stanovi su imali i najznačajniji udio u vrijednosti transakcija na tržištu nekretnina, a na njih se odnosilo ukupno oko 35 posto vrijednosti ugovorenih transakcija u šest godina.

U kontinentalnoj Hrvatskoj transakcije su se najviše odnosile na poljoprivredno zemljište, u jadranskoj Hrvatskoj na građevinsko, dok su u većim gradovima poput Zagreba, Splita, Rijeke, Osijeka i Dubrovnika dominirale kupoprodaje stanova i apartmana.

Dubrovnik je jedina jedinica lokalne samouprave u kojoj je medijalna cijena stana ili apartmana bila viša od 15 tisuća kuna po metru kvadratnom. 

Cijena u rasponu od 10 do 15 tisuća kuna zabilježena su u 33 jedinice koje se isključivo nalaze uz Jadransko more, dok su one cijene od pet tisuća kuna i manje uglavnom uočene u ruralnim predjelima te u središnjoj i istočnoj Hrvatskoj. 

U velikom broju jedinica lokalne samouprave, naročito u istočnoj Hrvatskoj, zabilježeno je manje od 10 transakcija što upućuje na nisku ponudu i potražnju za stanovima.

Medijalna cijena građevinskih zemljišta u samo šest jedinica je bilo više od tisuću kuna po kvadratnom metru, i to u Biogradu na moru, Bolu, Dubrovniku, Pučišćima, Smokvici i Splitu. Cijene od 50 kuna i manje po kvadratnom metru zabilježene su u ruralnim predjelima te u središnjoj, sjeverozapadnoj i istočnoj Hrvatskoj. 

I poljoprivredno zemljište je bilo najskuplje na Jadranu, a u deset tamošnjih jedinica cijena je bila veća od 100 kuna po četvornom metru.

S druge strane, medijalna cijena poljoprivrednog zemljišta u Vukovarsko-srijemskoj županiji iznosila je 3,58 kuna, dok se primjerice u Primorsko-goranskoj županiji moralo izdvojiti u prosjeku i deset puta više.

"Mislim da ova slika zapravo dramatično prikazuje i ekonomsko i demografsko odumiranje istoka Hrvatske, središnje Hrvatske i ovog cijelog kontinentalnog dijela", ustvrdila je Tkalec.