Podsjećanje na mini obnovu Zagreba prije dvadeset godina

Prije godinu dana snažan potres pogodio je Zagreb. Stradalo je i samo središte grada, brojne zgrade, uključujući glavni trg i katedralu. Jedna od rijetkih zgrada (ona na broju 8 na Trgu bana Josipa Jelačića) koja je izdržala bez ikakvih oštećenja, je ona poznata 2Varteksova robna kuća na trgu". Kako to?

Prije dvadeset godina varaždinski Varteks je krenuo u rekonstrukciju dotrajale robne kuće. Tadašnji direktor Anđelko Herjavec, neobično sposoban i drag čovjek, imao je viziju "mini Galeries Lafayette iz Pariza". Želio je robnu kuću koja izgledom i sadržajima priliči stožernoj zgradi na glavnom trgu glavnog grada. Uključujući tu i parfumeriju. Ja sam tada bio jedan od izvršnih direktora Varteksa zadužen za taj i slične projekte.

Tek nakon što je robna kuća zatvorena bilo je moguće obaviti istražna bušenja ispod zgrade. Već prvi rezultati su pokazali pravi užas – stara zgrada ležala je na sendviču sljedeće strukture – površinski sloj zemlje debeo samo dva metra ležao je na 12 metara debelom sloju šljunka i mulja! Dakle, tek na 14 metara dubine došlo se do čvrste podloge.

Time je prvotni projekt tek parcijalne rekonstrukcije na starim temeljima postao besmislen. Novi projekt je tražio 16 metara duboke armirano-betonske pilote na kojima je onda izgrađena čitav metar debela temeljna ploča. Eto, zato joj ni daleko jači potres ne može ništa.

No, izgradnja takve zgrade na konkretnoj lokaciji podrazumijevala je vrlo složene građevinske zahvate. I, naravno, udvostručila je troškove. Ipak, daleko najveći dio poskupljenja prouzročili su tzv. "zaštitari" spomenika kulture. Kako? Zbog samo njima znanih razloga ultimativno su tražili da se ne smije rušiti stari čeoni zid, od opeke! Tu opeku između fasade i unutarnje žbuke, koju nitko nikada ne vidi (sic!), proglasili su zaštićenim spomenikom! Posljedica? I 16-metarske pilote i temeljnu ploču trebalo je "podvući" ispod starog zida kojeg su za to vrijeme pridržavale krhke skele.

Srećom, u ta dva mjeseca nije se desio ni onaj najslabiji potres ... a bio bi poguban za osamljeni zid "učvršćen" skelom. Piloti i temeljna ploča su izgrađeni uz ogromne probleme, a na njima novi armirano-betonski zidovi i deke na svih pet etaža, kojima je konačno učvršćen i ovaj jadnik od opeke. Opeka je i danas netaknuta između potpuno nove fasade i potpuno nove unutarnje žbuke, vjerujte mi na riječ. Eto, sačuvali smo nevidljivu opeku, uz nametnutih 10 milijuna kuna povećanog troška građenja.

Dobronamjeran savjet današnjim obnoviteljima – budite oprezni, posebno u centru Zagreba. Velik njegov dio leži na nedovoljno čvrstoj podlozi. Sjećam se da mi je inženjer Eckstein iz IGH, glavni nadzornik opisane rekonstrukcije, pričao o cijelom nizu sličnih iskustava u Donjem gradu. Ne dozvolite da vas parcijalne rekonstrukcije dovedu u opisane besmislene, opasne i skupe komplikacije.

Varteksova robna kuća nekada davno je prodavala samo kvalitetnu Varteksovu odjeću – odijela, suknje, haljine, kapute ... Za taj program je danas dostatan samo mali dio obnovljenog i povećanog prostora. Time je postalo besmisleno zadržavati vlasništvo nad robnom kućom, koja je kasnije prodana zbog smanjenja kreditne zaduženosti. Novo vrijeme donijelo je i novu, zdraviju, strukturu bilance, kako pasive tako i imovine.

I ovu vlasničko-investitorsku dimenziju obnove  stoga valja imati na umu. Ona je daleko važnija od građevinske. Tko je glavni investitor u nekoj zgradi u centru Zagreba u kojoj živi deset pojedinačnih vlasnika stanova? Tko će uskladiti deset različitih preferencija, kako vremenskih tako sadržajnih i namjenskih? Isključivo država kroz propise? Nema šanse!

Što se dakle može naučiti iz iskustva rekonstrukcije Varteksove robne kuće? Prvo, samo su fasada (opravdano) i opeka iza fasade (nepotrebno) ostale iste. Sve ostalo je novo – čvršća zgrada kojoj nikakav potres ne može ništa, zatim povećana korisna površina, i najvažnije, potpuno novi sadržaji i namjena prostora primjereni stvarnoj potražnji na objektivnom tržištu.

Drugo, investitori trebaju biti oni čiji je to posao i oni koji imaju relevantna znanja i financijsku moć izvesti složene pojedinačne projekte, koji se broje tisućama i desetljećima. Galeries Lafayette se bave trgovinom, a ne šivanjem kvalitetnih odijela od najfinijeg vunenog štofa. To radi Varteks. Po analogiji, puka obnova postojeće vlasničke i funkcionalne strukture je potpuno besmislena. Preskupa, prespora i nepotrebna.

Završit ću s još jednom paralelom s Varteksom. Na -1 razini danas je krasna trgovina s tisuću proizvoda. Nekada je tamo bila strojarnica. I stari tenkovski motor kao agregat za struju. Nismo obnavljali ni strojarnicu ni tenkovski motor. Jer nema potrebe za njima.