Stručnjak otkrio mladima kada trebaju kupiti nekretninu: 'Jedan grad je u problemima'

Lijepa Naša nalazi se odmah iza Nizozemske, Irske i Portugala, gdje su cijene porasle za 10 posto. Litva bilježi rast od devet posto, dok Španjolska i Slovenija imaju rast od osam posto. Cijene nekretnina pale su u samo četiri članice Europske unije. Najveći pad zabilježen je u Francuskoj, gdje su cijene niže za četiri posto, dok su u Finskoj pale za tri posto, u Luksemburgu za dva posto, a u Njemačkoj za jedan posto.

Za portal Direktno situaciju na tržištu nekretnina komentirao je vlasnik agencije za nekretnine Filip Brkan. Na početku je napomenuo kako mu je teško procijeniti koliki će biti odnos rasta u 2025. godini, ali i da je jasno kako će do rasta doći. "To je neminovno kao i svake godine. Rast je bio čak i u vrijeme pandemije Covida-19, u najtežim trenucima", dodao je.

No, dodao je i kako je u 2024. godini bio manji rast od onog koji se očekuje u ovoj godini s obzirom na sve kamatne stope koje su banke uvele na kredite. "Mislim da mjere donose dobro za mlade ljude i građane, međutim uzrokuju i neki određeni stimulans, odnosno volju kupnje kod određene kategorije ljudi", kazao je.

FOTO: Top Radio 

'U Srbiji sve stoji' 

Dodaje kako on od kraja prošle godine primjećuje povećanu potražnju, a ponuda nije veća pa se na temelju toga dodatni rast može očekivati. "Mi smo u okruženju koje je povoljnije od ostatka Europe i to čak i po geopolitičkim pitanjima jer nas neke stvari zaobilaze. Mislim da je opravdano očekivanje porasta cijena za razliku od rasta u ostatku Europe", kazao je.

No, naglasio je kako će puno toga ovisiti i o turističkoj sezoni i o tome kako će biti raspoloženi turisti i u kojoj će mjeri dolaziti. "Najviše ovisi o Nijemcima koji su sada u najvećim problemima i izazovima, ali mislim da ćemo nakon sezone biti pametniji. Mislim da se to na kraju svodi na neka njihova unutarnja makro i mikro zbivanja jer svaka država je priča za sebe", objasnio je.

Na cijene može utjecati smjena vlasti, neka nepogoda ili udar na poreze. "Nedavno sam posjetio Srbiju. Kod njih sve stoji. To nema veze s tržištem nekretnina jer nisu nekretnine glavni uzročnik nego su prosvjedi. Naravno, svi ti događaji koji su destruktivni, a sve više se događaju po Europi utječu na cijene. Takve nesigurnosti su prva stvar koja utječe na tržište", rekao je.

FOTO: Unsplash (Ilustracija) 

Kako će ponuda države utjecati na tržište? 

Napomenuo je kako je ljude strah investirati u nekretninu koja može biti pogođena ratom. "To može biti objašnjenje zašto je Hrvatska izdvojena iz te cijele priče i zašto mi ne osjetimo toliki strah", objasnio nam je Brkan. Potpredsjednik Vlade i ministar prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine Branko Bačić predstavio je u Saboru izmjene Zakona o društveno poticanoj stanogradnji (POS). Naglasio je da će se brojnim mjerama stambene politike ubrzati izgradnja novih stanova i nastojati ograničiti rast cijena nekretnina.

"Dobro je da se bogati ponuda i to je jedna od poluga kako da smanjimo rast cijena. No, to je samo u teoriji. Ja smatram da do pada cijena u Hrvatskoj, ali i šire ne može doći, ali mi se možemo nadati i možemo raditi na tome da dođe do blažeg rata cijena nekretnina. Odnosno, da rast nije 25 nego pet posto. Stanovi koji država nudi obogaćuju ponudu, ali to je premala količina da bi imala ozbiljan utjecaj", smatra.

Dodao je kako je prošle godine rađena analiza gdje se u principu istraživalo koliko stanova u jednom trenutku mora biti dostupno da bi se tržište uzdrmalo u kontekstu cijena. "Bilo je riječi o tome da se u roku par mjeseci na tržištu mora pojaviti oko 50 tisuća stanova kako bi konkurencija bila dovoljno velika da bi cijene padale", kazao je. Naveo je i još jedan problem koji je pogodio Hrvatsku.

FOTO: Ranko Suvar/CROPIX

Najam stanova

"Imamo situaciju da se u Zagrebu gradi manje nego ikad novih stanova. Investitori sve teže dolaze do građevinskih dozvola pa su se neki odlučili distancirati te grade u Velikoj Gorici i okolnim gradovima. Tu dolazimo i do problema infrastrukture. No, ponavljam do pada neće doći bez mjera. Ako se to uvede građani će biti zadovoljni i lakše će doći do nekretnine, a to je nekakav cilj", napomenuo nam je stručnjak.

Prema analizi tržišta cijene najma značajno su porasle u usporedbi s prošlom godinom, a Brkan nam objašnjava zašto je to tako. "Statistički gledano kada je ponuda uredna onda je i cijena najmova uredna. Pri samoj najavi novog poreznog nameta ljudi su se sve više odlučivali stavljati stanove u najam i sad u ovom periodu u kojem se nalazimo, od početka godine do sada, te cijene su prestale naglo rasti i prestale su biti nebulozne", kazao je.

No, napomenuo je da ako na snagu stupi porez koji Vlada najavljuje ili se postrože uvjeti za odobravanje kredita u bankama onda bi se moglo osjetiti da su cijene najmova realnije. "Ako kupoprodaja raste u jednom dobrom ekspanzivnom topu onda će se najam držati na nekakvim normalnim razinama, a do rasta može doći ako se ukinu mjere države ili banke naprave ono što sam spomenuo", kazao je.

FOTO: Unsplash (Ilustracija) 

Zanimljiv omjer u Zagrebu i na moru 

Upozorio je na to i kako je kupoprodaja bila 20 posto manja u 2024. godini u odnosu na 2023. godinu. "Ljudi su vidjeli da nema APN-a, da su kamate visoke i odustali su od kupnje pa se tada tražio san više za najam. I danas je potražnja velika, ali ne u toj mjeri kao prije. Bavim se analizama posljednjih nekoliko godina i vidio sam ako ljudi kupuju i prodaju onda najam miruje, ali čim se priča promijeni onda najam poludi. To bi se moglo dogoditi nakon ljeta ovisno o mjerama i kamatama jer je to dosta bitno", upozorio je.

Mladima je savjetovao kako je ovo sada najbolje vrijeme za kupnju prve nekretnine dok su sve mjere Vlade aktualne i dok su kamate povoljne. "Dok je APN postojao onda su nas vlasnici koji prodaju zvali i samo rekli da je njihov stan sada 10 tisuća eura skuplji. Danas toga nema i povoljnije je. Banke su malo postrožile uvjete i morate imati 20 posto kolaterala i 20 posto učešća, ali kad pogledam najave rekao bih da se sada najviše isplati kupiti u svim većim gradovima osim Splita koji ima svoje probleme kao i većina gradova na obali", dodao je.

Objasnio je kako na obali stanove manjinski kupuje lokalno stanovništvo. "U Zagrebu je omjer kredita i transakcije nekih 50:50, a na moru je to manje. Na kredit se kupuje oko 30 posto, a transakcijom oko 70 posto nekretnina i onda vidimo o kome je riječ i tko kupuje te stanove. Ne kupuju ih mladi ljudi koji imaju istinsku potrebu za nekretninom već ljudi koji ih koriste za investicije i apartmane", rekao je.

FOTO: Unsplash (Ilustracija) 

Hoće li Hrvati seliti u ruralna područja? 

Raduje ga što se stanje u Slavoniji poboljšalo, ali napominje kako ne vjeruje u to da će rast cijena dovesti do toga da se više prodaju nekretnine u ruralnim područjima zemlje. "Mladi ljudi to ne žele jer im trebaju škole, treba im infrastruktura, urbani život, prijatelji i tako dalje. Stariji ljudi možda hoće, ali to je upitno jer im grad treba zbog bolnica. Imamo problem infrastrukture, odnosno ruralna mjesta nisu dobro povezana s gradovima te nekima za prijeći 50 kilometara treba ponekad i dva sata vožnje", objasnio je.

Otkrio je kako bi moglo potaknuti samo gradnja boljih cesta i organizacija bolje prometne povezanosti javnim prijevozom. "No, svi imaju te probleme jer čak i u Italiji možete vidjeti da se kuće u ruralnim područjima prodaju za pet tisuća eura. Da, možete to kupiti, ali idete u nerazvijeno područje iz kojeg vam treba 40 minuta do trgovine i sat i pol do prvog liječnika", napomenuo je. Ponovno je spomenuo Split koji mu je zbog jednog projekta bio iznimno zanimljiv.

Stigla velika vijest za sve koji žele kupiti stan: 'Morate biti mlađi od 45 godina'

"Imali smo novogradnju iza Trogira za koju sam ja smatrao da će se brzo prodati, ali kolega mi je objasnio kako je to ljudima daleko jer cesta preko Kaštela bude toliko zakrčena da se ljudi voze sat vremena do Splita. Onome tko to kupuje turistički je super jer ne ide puno u Split, ali ako tamo trebaš živjeti onda je to problem. Kada bude bolja prometna infrastruktura onda će ljudi kupovati nekretnine izvan velikih gradova i onda će cijene padati", zaključio je Filip Brkan za portal Direktno.